Algemeen
Het gaat hier om twee bedrijfsruimtes en twee woningen, allen los verkoopbaar. Hieronder enkele kengetallen waaronder de taxatiewaarden, zoals bepaald door de firma Overspaern. Alle objecten zijn rijksmonumenten gelegen op een A-locatie in de binnenstad van Haarlem.
Opmerking 1: De WOZ waarde is een leegwaarde taxatie die door taxateurs van de overheid wordt gedaan. Deze waarde is over het algemeen lager dan de reële leegwaarde.
Opmerking 2: Het verschil tussen de totale WOZ waarde en de koopsom is €479.000,-. Dit is het bedrag dat de gemeente extra zou kunnen krijgen maar niet doet.
Opmerking 3: Voor de winkels is het verschil tussen de WOZ waarde en de taxatie in verhuurde staat €217.000,-. Dit is belangrijk om te weten omdat bij winkels de vrijheid bestaat om eens in de vijf jaar de huur aan te passen naar een marktconforme huur waardoor bij verkoop de WOZ waarde gerealiseerd kan worden.
Verhuurde staat
De taxaties zijn gedaan op basis van verhuurde staat met de huidige huren. Daar komt een bepaalde waarde uit en die liggen verder vast. De reële waarde is echter een andere. De ondergrens wordt bepaald door de waarde in verhuurde staat en de bovengrens door, in dit geval voor het gemak de WOZ waarde. Wat de actuele waarde op dit moment is wordt bepaald door de tijd die er zit tussen nu en het moment dat de maximale huur van een bedrijfsruimte of het vertrek van een bewoner plaatsvindt.
Voor een huurder geldt bovendien gewoon de WOZ waarde want zodra de huurder de woning of winkel koopt geldt dat hij of zij het object vrij van huur kan verkopen.
- Voor de Koningstraat 14 en 16 geldt dat er op dit moment geen marktconforme huur wordt gevraagd. De huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd (verhoogd) met een klein percentage maar daarmee kom je nooit tot een marktconforme huur. Daarom heeft de wetgever voor winkels en andere bedrijfspanden nog iets extra’s bedacht. Er mag eens in de vijf jaar een zogenaamde extra huurprijsaanpassing gedaan worden om de huur in overeenstemming te brengen met de marktconforme huur. Bij verkopen van winkels zou het een basisvoorwaarde moeten zijn om eerst te kijken of de huur marktconform is en zo niet om dan eerst de 5-jaarlijkse huurprijs aanpassing te doen. De gemeente Haarlem tijdens de behandeling laten weten dat dit niet is gebeurd. De wethouder was zelfs niet eens op de hoogte van de mogelijkheid daartoe maar de ambtenaar gaf uiteindelijk toe dat hij hier wel van wist maar dat het niet is gebeurd. Directe schade voor Haarlem: €217.000,- ten opzichte van de taxatiewaarde in verhuurde staat.
- Voor de woningen geldt dat er altijd een inschatting gemaakt moet worden of de huurders binnenkort gaan verhuizen of overlijden. Als er iemand van 100 jaar in een woning woont met een hele lage huur dan kun je de woning verkopen voor een bedrag dat bijna gelijk is aan de WOZ waarde. De gemeente hoeft dus niet zelf te wachten maar kan deze waarde-sprong verdisconteren in de prijs. Dit is hier niet gebeurd maar het is aannemelijk dat bij een huurovereenkomst die al 43 jaar loopt wij niet te maken hebben met iemand van 25 jaar oud. Overigens zijn er ook vele jaren geen huurverhogingen gestuurd maar dat kunnen we de huidige afdeling vastgoed niet aanrekenen.
Openbare verkoop, niet los maar in één keer
De gemeente heeft er voor gekozen om de vier objecten niet los te verkopen en bovendien niet openbaar via Funda. Losse verkoop levert bijna altijd een hoger resultaat op en verkoop via Funda had in elk geval andere Haarlemmers ook de kans geboden om ook te bieden. Noch de wethouder, noch zijn ambtenaar konden tijdens de behandeling duidelijk maken waarom voor deze suboptimale verkoopstrategie is gekozen. Tegen alle logica in heeft de afdeling vastgoed er voor gekozen om de vier rijksmonumenten in één pakket aan één van de huurders in een onderhandse deal te verkopen.
Er ligt al een koopovereenkomst…
Tijdens de behandeling was het argument van de wethouder “dat er al een koopovereenkomst ligt”. In de koopovereenkomst is echter als ontbindende voorwaarde opgenomen onder artikel 7 b. dat de overeenkomst ontbonden kan worden als de gemeente Haarlem niet voor het moment van levering toestemming heeft verkregen van het College van B&W. De gemeenteraad is het controlerende orgaan en dit is het moment dat we nog zonder juridische gevolgen de koopovereenkomst kunnen ontbinden als de Raad daartoe verzoekt. Het College van B&W geeft dan geen toestemming voor de verkoop.
Beantwoording van de artikel 38 vragen
Op 17 maart 2015 werden artikel 38 vragen beantwoord van de VVD en Hart voor Haarlem. Hierin geeft het College aan dat er een verschil bestaat tussen een verkoopadvies en een taxatie. Voor de vier rijksmonumenten Koningstraat 14, 16 en de Jacobijnestraat 92, 94 stelt het college dat er “een taxatie is uitgevoerd en geen verkoopadvies”. Achteraf blijkt deze informatie onjuist te zijn.
Navraag bij de NVM en bij de makelaar die het verkoopadvies heeft gemaakt leert dat een verkoopadvies geen taxatie genoemd mag worden.
Het onjuist informeren van de Gemeenteraad is normaal gesproken een doodzonde. Bij de afdeling vastgoed in Haarlem is het een tweede natuur.
Conclusie
De enige conclusie die kan worden getrokken is dat de afdeling vastgoed bewust en onbewust niet voldoende heeft gedaan om de hoogste verkoopprijs te krijgen.
- De 5-jaarlijkse huurprijs aanpassing bij de winkels is niet gedaan
- De restduur bij woningen is niet meegenomen
- Objecten zijn niet openbaar op Funda gezet
- Objecten zijn niet los verkocht
- Er is bewust verkeerde informatie verstrekt in de beantwoording van de artikel 38 vragen en bij het beantwoorden van technische vragen van de VVD
- De schade voor de inwoners van Haarlem is minimaal €500.000,-
- De verkoop is op verkeerde gronden doorgezet op een moment dat men de fout nog kon corrigeren
De VVD heeft op 10 september 2015 een motie ingediend waarin opgeroepen werd om het tafelzilver niet verder te verkwanselen. De motie werd door D66 / Groen Links / PvdA / CDA verworpen. Hierna diende de VVD een motie van afkeuring in die door de oppositie werd gesteund maar eveneens door de coalitie werd verworpen.
De VVD is geschokt door deze gang van zaken. Eerst vindt misleiding van de Gemeenteraad plaats en op het moment dat de fouten worden blootgelegd besluit de coalitie er niets aan te doen. De verantwoordelijke D66 wethouder Jack van der Hoek haalt zijn schouders op en de afdeling vastgoed blundert vrolijk verder. Er is maar één grote verliezer in dit dossier en dat is de Haarlemmer.